שלבים בהתחדשות עירונית

לפני שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית, עלינו לדעת שיש מס’ מסלולים אשר באמצעותם ניתן לבצע תהליך התחדשות. בשלב הראשון יש לערוך בירור במנהלת העירונית להתחדשות לגבי הסטטוס של הבניין/המתחם אותו רוצים לחדש. היה ומדובר במתחם שנמצא מתאים להתחדשות, יש לבדוק איזה איזה מסלול מתאים לקידומו – פינוי בינוי או תמ”א 38.

• כנס הסברה ושיתוף ציבור כנס הסברה שנערך ע”י המבואה ובו מקבלים בעלי הדירות מידע מקיף בנושא התחדשות עירונית בכלל ועל הפרויקט שלהם בפרט. בעלי הדירות למדים על התהליך – מהם הזכויות והחובות שלהם, מה נדרש מהם בתהליך ועוד.
• בחירת נציגויות – יתקיימו אסיפות דיירים ותיבחר נציגות לכל בניין בתחום התכנית, תוך הקפדה על הליך בחירה דמוקרטי בו כל בעל נכס יכול להגיש מועמדות ולהצביע.
  מטרת הנציגות הינה לשמש גורם מקשר בין בעלי הנכסים לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט.

תפקידי הנציגות

1. הובלת תהליך בחירת עו”ד מייצג דיירים
2. הובלת תהליך בחירת היזם בליווי עו”ד
3. איסוף צרכים והעלאת סוגיות מהותיות להחלטת בעלי הנכסים
4. עדכון שוטף של הדיירים בהתקדמות הפרויקט
5. הוצאת פרוטוקול לתיעוד כלל הישיבות

• הרשאות תכנון – המבואה תחל בהחתמה על הרשאות תכנון. בחתימה על הרשאה זו בעל הדירה מסכים עקרונית כי הוא מעוניין בפרויקט של התחדשות עירונית אם יקבל תמורה ראויה, וידוע לו כי בנתיים הוא אינו חותם ליזם זה או אחר באופן פרטי אלא ממתין לסיום ההתארגנות של התושבים במתחם לנציגות ולבחירת עו”ד מייצג. אין בחתימה על הרשאה זו הסכמה לביצוע הפרויקט ועדיין לא ידוע בשלב זה מה יהיו התמורות בסוף התהליך.

כל פרויקט התחדשות עירונית הוא מורכב ודורש ליווי מקצועי של גורמים שונים, כאשר המרכזיים שבהם הם- עורך דין, יזם/קבלן ומפקח בניה.  לאחר בחירת הנציגויות מגיע שלב בבחירת אנשי המקצוע אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לכל צרכי התושבים. 

בחירת עורך דין מלווה

במטרה להגן על האינטרסים והזכויות של בעלי הדירות מומלץ לבחור עורך דין שילווה ויעניק  ייעוץ משפטי, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לסיום הפרויקט.

תפקידיו של עורך הדין המלווה

• מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הדירות, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
• ניהול מו”מ עם היזם כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בינו ובין בעלי הדירות.
• הכנת הסכמי התקשרות עם יזם, פקח בניה ונותני שירותים אחרים בפרויקט.
• סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית .
• ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
• מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.

בחירת מפקח בניה

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית רשאים בעלי הדירות למנות מפקח בניה מטעמם, על מנת להבטיח את זכויותיהם בדירתם החדשה. 

תפקידו של המפקח יבוצע בשלושה שלבים

• לפני קבלת היתר בניה – פיקוח ובקרה על שלב תכנון הפרויקט וקבלת היתרי הבניה. 
• לאחר קבלת היתר הבניה – פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט, על העמידה בלוחות הזמנים וההתאמה לתכנית הבניה שנקבעה ואושרה.
• לאחר סיום העבודות בבניין- ליווי בשלב מסירת הדירות. על המפקח לוודא את תיקון הליקויים שנתגלו המפקח אחראי וכי הדירות מוכנות למסירה לשביעות רצון בעלי הדירות.

בחירת יזם/קבלן

לאחר בחירת הנציגות, ועו”ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט – שלב בחירת היזם/קבלן. מומלץ לערוך מכרז ולבחור מתוך המועמדים את איש המקצוע המתאים והראוי ביותר לאחר השוואה מעמיקה בין ההצעות השונות וניהול משא ומתן. 

דגשים בבחירת יזם/קבלן

• בדיקת הניסיון המקצועי של המועמד בתחום ההתחדשות העירונית כולל קבלת המלצות וביקור במתחמים שקידם בעבר.
• בדיקת האיתנות הכלכלית והפיננסית של המועמד על מנת להבטיח יציבות ואמינות.
• קיום פגישות משותפות של המועמד והנציגות הנבחרת כדי לבדוק את הכימיה ביניהם.

דגשים במשא ומתן עם יזם/קבלן

• התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן כולל גודל הדירה החדשה שתתקבל לאחר סיום הפרויקט וכן תמורות נוספות כגון חניה ו/או מחסן בסיום הפרויקט.
• סוגי הביטחונות שיינתנו ע”י היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
• איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
• משך זמן הבנייה אליו מתחייב היזם/קבלן בביצוע הפרויקט.
• גובה תשלום התחזוקה החודשי הצפוי.

שלב התכנון בהתחדשות עירונית הינו מורכב בשל הצורך בשילוב נפחי בנייה גדולים מהקיימים והמתוכננים במרקם הקיים תוך שמירה על מאפיינים איכותיים קיימים, ויצירת מרקם עירוני מגוון ואיכותי. תוצר תכנוני איכותי הוא זה המאזן בין הצרכים והאינטרסים השונים, משלב את הבינוי החדש במרקם המבונה והחברתי הקיים, ויוצר מרחב ציבורי איכותי, רציף והמשכי למרחב העירוני הקיים. לכל מסלול התחדשות ישנם שלבי תכנון שונים, ניתן ללמוד אודות התהליכים המקודמים בועדה המחוזית או בותמ”ל.

לאחר קבלת היתר בניה תחל הריסת הבניין הישן ובניין הבניין החדש. הדיירים יעברו לדיור חלופי עד תום תקופת הבניה.

עם תום הבניה, הדיירים מקבלים את המפתחות. כל דייר עובר לגור בדירה שהובטחה לו בבניין החדש. את הבניינים הישנים הבלויים מחליפים כעת בניינים חדשים בבניה מודרנית עם תשתיות חדשות ואיכותיות. הדיירים נהנים מהעלאה משמעותית של ערך הנכס שלהם והעלאת איכות החיים.