שאלות ותשובות

ככלל, בפרויקטים של התחדשות עירונית לא ניתן לדעת את משך התהליך מראש. בכל מקרה מדובר על פרוייקט שנמשך מספר שנים.
זמנים מינימליים:
בפינוי-בינוי מדובר על לפחות 5 שנים מיום הגשת המתחם ועד לאכלוס הדירות הראשונות. בתמ”א 38 מדובר על לפחות 3 שנים מיום הגשת הבקשה ועד לסיום הפרויקט. יש לקחת בחשבון גם בפינוי בינוי וגם בתמ”א 38 כי משך הזמן יכול להתארך באופן משמעותי ולעיתים פרויקטים אף לא מגיעים לקו הסיום בגלל אי הגעה להסכמות בין התושבים ליזם ולעירייה.

לא נדרש תשלום מהתושבים לאורך הפרויקט. ככלל, כיום בשוק מקובל כי לאורך כל הפרויקט כלל העלויות יושתו על היזמים, בעל הדירה לא נדרש לשלם אלא אם כן ברצונו לשדרג את הדירה מעבר להצעה הסטנדרטית שהוצעה לכלל בעלי הדירות.
העלויות המקובלות שהיזם משלם עבור הדיירים כוללות בין השאר: עו”ד מייצג דיירים, שמאי, מפקח בניה, הובלות ושכירות במידת הצורך.

• תמ”א 38 – ממשיכים להתגורר בדירה הקיימת במהלך הבניה.
• פינוי-בינוי – ככלל המדיניות העירונית מתעדפת לבצע פרויקטים של בינוי-פינוי-בינוי, זאת אומרת שבתחילת הפרויקט ייבנה על שטח פנוי בניין חדש, יועברו אליו דיירים מהבניין הסמוך, ורק לאחר מכן ייהרס הבניין הישן, בפרויקטים מסוג זה של בינוי-פינוי-בינוי אין צורך במעבר הדיירים לשכירות. לעיתים הדבר אינו מתאפשר תכנונית ואין שטח ריק לבניה לפני ההריסה, במקרים אלו היזם ישלם לבעלי הזכויות בנכס עבור מגורים בשכירות בכל תקופת הבנייה, לאחר סיום הבנייה הדיירים יחזרו לבניין החדש, כלל העלויות הם במימון היזם ועל היזם לשלם גם את דמי ההובלה במעברי הדירה. הכל כמובן בכפוף להסכם שנחתם בין בעלי הדירות והיזם.

עפ”י מסמך המדיניות העירוני נקבע כי מתווה התמורה יכלול

• תוספת של  עד 12 מ”ר לשטח הדירה.
• תוספת של מרפסת בגודל עד 12 מ”ר.
• מחסן בגודל עד 6 מ”ר.
• תוספת חניה.
• השתתפות בעלות ועד הבית למשך 10 שנים – לזכאים עפ”י מסמך המדיניות.

      * מ”ר ברוטו

המדיניות העירונית קובעת כי על יזם לממן למשך 10 שנים סיוע בתשלומי ועד הבית לדיירים המתגוררים במתחם לפני ולאחר הפרויקט. ברוב המקרים מדובר על 100 ₪ השתתפות של הדייר עצמו בועד הבית בכל חודש ובכל סכום מעל 100 ₪ יידרש היזם להשלים את ההפרש. לדוגמא, אם מדובר על תשלום ועד בית של 400 ₪ בחודש בבניין החדש – יהיה על היזם להפקיד לקרן אחזקה של הבניין סכום הזהה להפקדת 300 ₪ בחודש למשך 10 שנים.

משרד הפנים פרסם הנחיות ברורות בנושא והן קובעות כי במהלך חמש שנים ממועד קבלת הדירה החדשה, ישלמו הדיירים הוותיקים בבניין ארנונה מופחתת על השטח שהתווסף לדירה:
בשנתיים הראשונות הם יקבלו הנחה של 100%, בשנה השלישית הנחה של 75%, בשנה הרביעית הנחה של 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%.
תנאי לקבלת ההנחה היא בעלות על הדירה לפחות 3 שנים לפני יציאתו של הפרויקט אל הדרך. כמו כן תנאי לזכאות להנחה הוא גם כושר השתכרות שלא יעלה על 15 אלף שקל בחודש לאדם בודד, ולא יותר מ-30 אלף שקל למשפחה בת שני ילדים.
הנחיות אלו תקפות גם לתמ”א 38 וגם לפינוי בינוי.

גם דיירי עמידר, כמו כל שאר הדיירים זכאים לחזור לדירה החדשה. 

עיקרי הזכויות

• תשלום השכירות ותשלום ועד הבית יישאר ללא שינוי בדירה החדשה.
• גודל הדירה יהיה עד 75 מ”ר ליחיד או לזוג ובתוספת 5 מ”ר נוספים לכל דייר נוסף המתגורר בדירה, ובסה”כ עד לגודל 90 מ”ר.

לפרטים המלאים יש להיכנס לאתר עמידר החדשה

חשוב להבין שבתכנית התחדשות עירונית יש התייחסות לכל אחד מהנושאים באמצעות אנשי מקצוע המעורבים בתכנית, אנשי המקצוע מגוונים ונוגעים בכלל התחומים ובינהם: אדריכל, יועץ תנועה, יועץ סביבה, שמאי, כלכלן ועוד.
כאשר מקודמת תכנית מתאר לאיזור מסויים נלקחים בחשבון באופן מקיף ומקצועי כלל הדרישות על מנת שהתכנית תציע מתחם מגורים איכותי עם כלל המענים לדיירים. יתרה מכך, בעקבות התכנון המחודש השכונה צפויה להשתדרג מבחינת התשתיות, הכבישים וכלל השירותים הציבוריים הנדרשים כמו חינוך, מתנ”סים ומרפאות.

ככלל, עפ”י חוק נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות כדי שפרויקט יוכל לצאת לדרך. במקרה ונתקלים בהתנגדות ההמלצה הראשונית היא לנסות לייצר שיח אמיתי עם הדיירים המתנגדים, ולנסות להגיע לפתרון יצירתי. במקרה של המשך סירוב, שאינו מסיבה מוצדקת, אנו ממליצים להיעזר בשירותי המנהלת או במרכז הגישור וכן בכלים משפטיים על פי חוק, באמצעות עו”ד מלווה ופניה לערכאות משפטיות.